الشفعة فى القانون

الشفعة فى القانون

--مادة 935 – الشفعة رخصهتجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال و الشروط المنصوص

الشفعة رخصةتجيز للشفيع الحلول محل المشترى فى حالة بيع العقار المتصل به ملكه فى الاحوالوالشروط المنصوص عليها قانونا .

وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريكأو جار فهى إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر فى أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروكلمحض تقديره .

-لذلك لاتجوز لدائنى الشفيع لأنها رخصة وليست حقا (لا عينيا ولاشخصيا) وهى متصلة بشخص الشفيع.

-ولا تجوز فيها الإحالة . فلأن الشفعة متصلة بشخصالشفيع فلا يجوز أن يحياها إلى غيره .

-ولكن وبالرغم من أن الشفعة رخصة فإنهاتورث وذلك لأنها من الأموال وذلك حسب ما أستقرت عليه احكام محكمتنا العليا مخالفةفى ذلك رأى فقهاء الحنفية

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حق الشفعة منالحقوق التى يجرى فيها التوارث , وهو حق غير قابل للتجزئة , يثبت لكل وارث إذاانفرد به , ولهم جميعا إذا أجتكعوا عليه .

(الطعن 903 لسنة 50ق جلسة 24/2/1981س32 ص611)

-والشفعة رخصة غير قابلة للتجزئة فلا يجوز الأخذ بالشفعة فى بعضالمبيع . إذا بيع العقار لأكثر من مشترى فلا يجوز الأخذ بالشفعة من بعضهم دون بعض .

-قاعدة أن الشفعة لا تتجزأ تعنى-وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه لا يجوزللشفيع أن يأخذ بالشفعة فى صفقة واحدة بعض المبيع دون البعض الآخر حتى لا يضارالمشترى بتبعيض الصفقة ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعونعليه الثالث باع للطاعنة قطعة أرض مساحتها…وأن المطعون عليهما الأول والثانى أعلنارغبتهما فى أخذ كل المساحة المبيعة بالشفعة وأقاما الدعوى بطلب أحقيتهما فى أخذالمبيع جميعه بالشفعة بعد أن أودعا سويا الثمن , فإنه لا يكون ثمة تبعيض للصفقة علىالمشترية الطاعنة أو تجزئة للشفعة.

(الطعن 730 لسنة 48ق جلسة 4/11/1981 س32ص1989 )

--والتصرف الذى يجيز الشفعة هو البيــــــــــــع فقط بصريخ نص المادةولا تجوز فى غيره من التصرفات

- – الشفعة :شروط الأخذ بالشفعة

عليها فىالمواد التالية :

---مادة 936 – يثبت الحق فى الشفعة :

( أ ) لمالك الرقبةإذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضة .

( ب ) للشريك فى الشيوع إذا بيعشئ من العقار الشائع إلى أجنبى .

(ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبةالملابسة لهذا الحق أو بعضها.

(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .

(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :

1 – إذاكانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فىالقرى .

2- إذا كان للأرض المبيعة حق أرتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاقلأرض الجار على الأرض المبيعة . - إذا كانت ارض الجار ملاصقة للأرض المبيعة منجهتين و تساوى مقيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .

فقرة رقم : 2

إذاكان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها .

( الطعن رقم 40 لسنة 15 ق ، جلسة 1946/4/4 )

مالك الرقبة إذا بيع حقالإنتفاع

يثبت الحق فى الشفعة لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الإنتفاع الملابس لهاأو بعضها أى إذا كان جزء من الرقبة عليه حق إنتفاع فيثبت حق الشفعة إذا بيع كل حقالإنتفاع الذى على هذا الجزء .

وتثبت الشفعة لمالك الرقبة ولو كان حق الإنتفاعلعدة شركاء وتكون لكل حصة كل شريك ولو كن المشترى أحد الشركاء

وتثبت الشفعةلمالك الرقبة فى حق الإستعمال وحق السكنى متى كانت لا تتعارض مع هذين الحقين

- مفاد النص فى المادة 985/1 من القانون المدنى أن حق الإنتفاع يمكن كسبه بالشفغة فىحالة بيعه إستقلالاً دون الرقبة الملابسة له إذا ما توافرت شروط الأخذ بالشفعة .

(الطعن رقم 1644 لسنة 51ق جلسة 9/4/1985 س36 ص565)

الشريك فىالشيوع

يثبت الحق فى الشفعة للشريك فى الشيوع إذا بيع شىء من العقار الشائع إلىأجنبى

ويكون ذلك عندما يتعدد الملاك دون تحديد أو إفراز لنصيب كل منهم فإذا بيعشىء من العقار إلى أجنبى أمكنهم أخذه بالشفعة وترتبط الشفعة فى هذه الحالة بحالةالشيوع أما إذا انتهت حالة الشيوع بالقسمة مثلا فلا يجوز طلب الشفعة ولو لم تسجلهذه القسمة .

صاحب حق الإنتفاع

يثبت الحق فى الشفعة لصاحب حق الإنتفاع إذابيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها

وإذا كان الإنتفاع لأشخاص متعددينيكون لهم مجتمعين كل بقدر نصيبه فقط وبالمثل حق الإستعمال والسكنى

مالك الرقبةفى الحكر والمستحكر

الحكر هو كالإنتفاع ولكنه لا يرد إلا على عقار وتثبت الشفعةلمالك الرقبة إذا باع الستحكر وتثبت للمستحكر إذا باع مالك الرقبة

الجارالمالك

يثبت الحق فى الشفعة للجار المالك بشروط هى:-

-أن يكون ملكه ملاصقاللعقار المبيع ويتحقق التلاصق بأى مسافة من العقار دون وجود فاصل كطريق أو مصرف عامو غير ملوك لأحدهما

-وأن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به سواءأً مفرزأً أومشاعاً – تامة أو رقبة

وتثبت الشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :-

1-إذا كان العقار من المبانى أو الأرض المعدة للبناء يكفى التلاصق من جهةوحيدة

2- وفى الأراضى الزراعية فتثبت فى حالتين

أ- أن يكون للشفيع حق إرتفاقعلى الأرض المبيعة أو للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الشفيع

ب- أن يكونالتلاصق من حدين – وتساوى نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل وقت البيع

-- والتحايل لإبطال الشفعة مناقض للغرض المقصود منها فكل تحايل لإبطال الشفعة لايصحللمحاكم أن تقره .

--الشروط الواجب توافرها فى الشفيع :-

أن أن يكون ما يشفعبه موجود ومستمر من وقت البيع الى وقت الأخذ بالشفعة أى أن يكون مالكا لما يشفع بهوقت البيع وحتى ثبوت حقه فى الشفعة

المقرر قانوناً أن الشفعة لا تجوز إلا إذاكان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أى وقت بيع العقار الذىيشفع فيه , ولما كانت الملكية فى العقار وفقاً لأحكام قانون الشهر العقارى لا تنتقلالى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ولا يرتب التسجيل أثره فى الأصل إلا من تاريختسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية, فإنه ترتيباًعلى ذلك يشترط فىالشفيع الذى يستند الى عقد البيع فى تملك العقار المشفوع به أن يكون قد سجل عقده أوسجل الحكم الصادر بصحته ونفاذه وقت بيع العقار المشفوع فيه .

(الطعن رقم 1055لسنة 57ق جلسة 11/2/1988)

أن يكون غير ممنوع من شراء العقار الذى يشفع فيه

كالممنوعين بنص قانونى مثل السامسرة والخبراء فى العقارات المعهود لهم بيعهاوالقضاة والمحامين أيضاً فى الحقوق المتنازع عليها إذا كان النزاع يدخل فى إختصاصالمحكمة التى يعملون فى دائرتها

ألا يكون الشفيع وقفاً

إذا كان المشفوع بهوقفاً فلا يجوز للوقف بصفته شخص إعتبارى أن يشفع لأن العقار الموقوف غير مملوك لأحدوكذلك طبقاً لنص المادة 939م "ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة"

--المادة 937 (1) اذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادةالسابقة . (2) واذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فأستحقاق كل منهم للشفعة يكون علىقدر نصيبه. (3) فأذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعابمقتضى نص المادة السابقة فأنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة ادنىولكن يتقدمه الذين هم من طبقة اعلى .

يقوم التزاحم إذا توافر الحق فى الشفعةلأكثر من شخص ويقع على صور ثلاث :-

1-إذا كان الشفعاء من طبقات مختلفة يكون الحقفى الشفعة لصاحب الطبقة الأعلى حسب الترتيب الوارد بالمادة 936م أعلاه

2-إذا كانالشفعاء من طبقة واحدة يكون إستحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه .

3-إذا كانالمشترى أحد الشفعاء فإنه يفضل على من هم من أدنى منه أو من هم من طبقته . ويتقدمعليه من هم أعلى منه طبقة

---الشروط الواجب توافرها فى المشترى والموانع :-

المادة 938

اذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل ان تعلنايه رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلايجوز الأخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .

المادة 939

(1) لايجوز الأخذ بالشفعة : (أ) اذا حصل البيع بالمزادالعلنى وفقا لأجراءات رسمها القانون . (ب) اذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بينالزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين ألأصهار لغاية الدرجة الثانية . (ج) اذا كان العقد قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة . (2) ولا يجوزللوقف أن يأخذ بالشفعة .

1- ألا يكون المشترى قد باع العقار بيعا صحيحاً قبلتسجيل الرغبة فى الشفعة وإلا أنتقل الحق للبيع الثانى

فقرة رقم : 2

إذا إدعىالشفيع صورية البيع و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترىالأول قائماً و هو الذى يعتد به فى الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له ، بمايغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة إلى المشترى الثانى ، و من المقرر أنهيجب إثباتصورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى لأنه صاحب الشأن الأول فى نفى الصوريةو إثبات جدية عقده ليكون الحكم الذى يصدر بشأن عقده حجه له أو عليه ، و يكفى لسلامةإجراءات الشفعة - إذا ما أصر الشفيع على طلب الشفعة فى البيع الأول رغم إخطارهبحصول البيع الثانى قبل تسجيله إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة - أن يصدر لصالحه حكمبصورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى و يتحقق ذلك إما بإختصامه إبتداء فىدعوى الشفعة مع تمسكه بالبيع الأول و دفعه بصورية البيع الثانى صورية مطلقة إمابإدخاله فى الدعوى أثناء نظرها و قبل الفصل فيها أو بتدخله هو فيها ، و عندئذ يتعينعلى المحكمة أن تفصل فى الإدعاء بالصورية إذ يتوقف مصير دعوى الشفعة على ثبوتالصورية أم لا ، و صدور حكم لصالح الشفيع بالصورية يصحح إجراءات الشفعة فى البيعالأول و دون إختصام المشترى الثانى . ( الطعن رقم 898 لسنة 48 ق ، جلسة 1981/5/27 )

2-ألا يكون البيع قد تم بالمزاد وفقاً لإجراءات قانونية

3-ألا تكونالصفقة بين الأصوا والفروع أو الزوجين أو بين أقلرب من الدرجة الرابعة أو أصهار حتىالدرجة الثانية

4- ألا يكون العقار بيع ليكون دار عبادة أو ليكون ملحقاً بدارعبادة

5-ألا يكون الشفيع وقفاً حيث أن الوقف لا مالك له

---الشروط الواجبتوافرها فى المال المشفوع فيه:-

1-أن يكون عقاراً لا تكون الشفعة إلا فى العقار

2- أن تطلب فى المبيع كله ( عدم جواز تجزئة العقد أو الصفقة )

فقرة رقم : 1

لما كان الحق من المشترى للعين المشفوع فيها - و على ما جرى به قضاء هذهالمحكمة - ألا تتجزأ عليه الصفقة فإذا تعدد الشفعاء من طبقة واحدة و لم يطلب كلمنهم الشفعة فى كل العين المشفوع فيها و سقط حق أحدهما لسبب يتعلق بالمواعيد أوبغيرها من إجراءات الشفعة تفرقت الصفة على المشترى و صارت بذلك دعوى الشفعة غيرمقبولة . و كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة كذلك أنه ليس لمن طلب الشفعة فى جزءمن العين المبيعة أن يعدل إلى طلب الشفعة فى العين برمتها ما دام قد فوت على نفسهالمواعيد المقررة للأخذ بالشفعة لأن إجراءات الشفعة المنصوص عليها فى المواد من 940إلى 943 من القانون المدنى و مواعيدها مرتبطه بعضها ببعض إرتباطاً وثيقاً و ماساًبذات الحق و يوجب القانون إتباعها و إلا سقط الحق فى الشفعة ذاته ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الأول و الثانية - و هما شفيعان من طبقةواحدة - لم يطلب إحدهما أخذ العين المشفع فيها برمتها و إنما طلبا ذلك سوياً وأودعا ثمناً واحداً لها ، و كان إقرار المطعون ضدها الثانية أمام محكمة أول درجةبترك الخصومة من شأنه إلغاء كافة إجراءات الشفعة بالنسبة لها بما فى ذلك صحيفةالدعوى فيما تضمنته من طلبات تخصها و ذلك عملاً بنص المادة 143 من قانون المرافعاتمما يجزء الصفقة على المشترين " الطاعنين " الأمر الممتنع قانوناً .

( الطعنرقم 073 لسنة 56 مكتب فنى 39 صفحة رقم 1254 بتاريخ 29-11-1988)