الإيجار من الباطن

جلسة الأربعاء 22 مارس سنة 2000

الطعن رقم 1012، 1095 لسنة 69 ق

ملخص القاعدة

العقد. لا ينفسخ على غير عاقديه. الإيجار من الباطن. بقاء العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلى خاضعة لأحكام عقد الايجار الأصلى. العلاقة بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن يسرى عليها عقد الإيجار من الباطن.

القاعدة

من المقرر ايضا ان الاصل ان العقد لا ينفسخ على غير عاقديه، ولما كان مفاد المادتين 596، 597 من القانون المدنى انه فى الايجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الاصلى خاضعه لاحكام عقد الايجار الاصلى فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، ويسرى على العلاقة بين المستأجر الاصلى والمستأجر من الباطن احكام عقد الايجار من الباطن ولا ينشئ هذا العقد الاخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الاصلى الا فى شئ واحد هو الاجرة على نحو ما فصلته المادة 597 من القانون المدنى، اما سائر الحقوق والالتزامات الاخرى الناشئة عن عقد الايجار فتبقى العلاقة بالنسبة لها غير مباشرة ما بين المؤجر الاصلى والمستأجر من الباطن يتوسط بينهما المستأجر الاصلى، ولا ينشئ عقد الايجار من الباطن علاقة مباشرة بين المؤجر الاصلى وبين المستأجر من الباطن.

جلسة الأحد 7 يناير سنة 2000

الطعن رقم 1060 لسنة 69 ق

ملخص القاعدة

الإيجار من الباطن هو إيجار جديد بعقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول فى الانتفاع بالعين وهو الذى يحكم العلاقة بين طرفيه.

القاعدة

أن الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول فى الانتفاع بالعين وهو الذى يحكم العلاقة بين طرفيه حتى ولو تم هذا العقد خلاف لنص مانع متفق عليه فى الإيجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلى وحتى ولو كانت شروطه مغايرة لشروطها ويتعين على المستأجر من الباطن لذلك أن يوفى بالتزاماته قبل المستأجر الأصلى مادام هذا الأخير من جانبه نفذ التزامه ولا يحق للأول أن يتمسك قبله بأنه ممنوع من التأجير من الباطن.

جلسة الأربعاء 30 ديسمبر سنة 1998

الطعن رقم 1480 لسنة 67 ق

ملخص القاعدة

لا يعد تأجير العين من الباطن تخليا عن عقد الايجار - يمتد الايجار لصالح الزوج والأولاد والوالدين الذين يقيمون مع المستأجر قامة مستمرة حتى الوفاة أو ترك العين.

القاعدة

وحيث ان هذا النعى سديد، ذلك أن من مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقد ايجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع زوجة أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه اقامة مستمرة حتى الوفاة أو الترك، والتى لا تحول دون قيامها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انقطاع المستفيد عن الاقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته مادام انه لم يكشف عن ارادته فى التخلى عنها صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته على انصراف قصده الى احداث هذا الاثر القانونى كما لا يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصه تأجير العين المؤجرة له من الباطن مفروشة، وذلك باعتبار ان الايجار من الباطن يعد من صور انتفاع المستأجر بالعين وليس فى التأجير من الباطن أو عدم العودة الى الاقامة الفعلية فى العين المؤجرة اثر انتهائه، ما يصح اعتباره تخليا عنها منهيا لعقد ايجارها سواء من جانب المستأجر أو المستفيد من حكم النص المشار اليه، اذ تعد اقامتهم بالعين خلال فترة تأجيرها مفروشة للغير اقامة حكمية لا تحول دون اعمال مقتضى النص المذكور، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد استئجار والدتها العين محل النزاع لصالحها لاقامتها معها بها حتى وفاتها، وان انقطاعها العارض عن الاقامة بالعين بسبب ظروف عملها بمدينة الاسكندرية دون ان تتخلى عنها لا يمنع من استمرار الاجارة لصالحها، واذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم امتداد الاجارة لصالح الطاعنة وبالاخلاء على سند مما استخلصه من قيام والده المذكورة - المستأجرة - بتأجير العين محل النزاع مفروشة لآخرين ومن ان الطاعنة تعمل بمدينة الاسكندرية مرتبا على ذلك انتفاء اقامتها بالعين رغم ان هذا الذى استند اليه الحكم لا ينهض بذاته دليلا على ان انتفاء الاقامة التى يترتب عليها عدم امتداد الايجار لصالح المستفيد وقد حجبه ذلك الخطأ عن بحث دفاع الطاعنة المشار اليه، وهو دفاع جوهرى - لو ثبت - قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فانه يكون مشوبا بالفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.

جلسة الأربعاء 23 فبراير سنة 2000

الطعن رقم 1787 لسنة 68 ق

ملخص القاعدة

التنازل عن الايجار. ماهيته. استخلاصه. من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديرها. شرطه.

القاعدة

من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن التنازل عن الإيجار يتم بنقل المستأجر لجميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار الى شخص آخر يحل محله فيها وأنه وإن كان استخلاص تنازل المستأجر عن العين المؤجرة من عدمه من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديرها إلا أنه يشترط ان تقيم قضاءها بشأنه على أسباب سائغة مردودة لأصلها الثابت بالأوراق دون أن تخالفه.

جلسة الأربعاء 23 فبراير سنة 2000

الطعن رقم 680 لسنة 67 ق

ملخص القاعدة

التنازل عن الايجار. نقل المستأجر حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الايجار الى شخص آخر يحل محله فيها. إذا تم بمقابل كان بيعا. بدون مقابل كان هبة. الاصل انه لا يجوز التخلى عن الحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر للغير. الا إذا كان المستأجر مصرحا له بذلك من المالك. عبء اثبات وقوع التنازل ونفيه. قيام المستأجر باشراك آخر معه فى النشاط الذى يباشره لا يعدو ان يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين ولا ينطوى على معنى تخليه عنها الى شريكه. تخلى المستأجر عن العين لشريكه. اعمال الفقرة (ج) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.

القاعدة

المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن التنازل عن الإيجار يتم بنقل المستأجر جميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها، ويكون بهذه المثابة بيعا أو هبة لحق المستأجر تبعا لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل، والأصل فى ظل قوانين إيجار الأماكن هو انفراد المستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر، فلا يجوز التخلى عنه إلى الغير ويعتبر هذا التخلى بجميع صوره مخالفة من المستأجر عقد الإيجار، أو حكم القانون مما يجيز للمؤجر طلب إخلاء المكان المؤجر ما لم يكن المستأجر مصرحا له بذلك من المالك، ويكفيه إثباتا للواقعة التى يقوم عليها طلبه أن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر أو من يتبعه فى هذا المكان لينتقل بذلك عبء إثبات العكس على عاتق المستأجر بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجود ذلك الغير مستند إلى سبب قانونى يبرره، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بتاريخ 6-7-1996 فى القضية رقم 4 سنة 15 ق دستورية بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلى للعين التى كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا فى مباشرة ذات النشاط فيها بعد تخلى هذا المستأجر عنها وبسقوط فقرتها الثالثة فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى هؤلاء الشركاء، وكان مفاد نص المادة 506 من القانون المدنى أن الشركة تعتبر شخصا معنويا بمجرد تكوينها دون حاجة للنشر عنها كما أن من المقرر أنه وإن كان الأصل أن قيام مستأجر العين باشراك آخر معه فى النشاط المالى الذى يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين ولا ينطوى بذاته على معنى تخليه عنها الى شريكه فى المشروع، إلا أنه إذا ما تخلى عن حقوقه المتولدة عن عقد الإيجار إلى الغير - ولو كان هذا الغير هو شريكه الآخر - فإن هذا الأخير يعد مستأجرا من الباطن أو متنازلا له عن عقد الإيجار مما تقوم به إحدى صور الترك التى تجيز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إعمالا لحكم الفقرة (ج) من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981.

جلسة الأربعاء 16 فبراير سنة 2000

الطعن رقم 4993 لسنة 64 ق

ملخص القاعدة

لمؤجر طلب الاخلاء بسبب التأجير من الباطن او التنازل عن المكان المؤجر او تركه للغير بغير اذن كتابى صريح من المالك. التزام المستأجر الالتزام بحدود هذا الاذن. متى ثبت مخالفة الخطر. ليس للمحكمة سلطة تقديرية. تعلق ذلك بالنظام العام.

التنازل. ماهيته. الترك. ماهيته. اختلاف واقعة التنازل من الايجار عن واقعة الترك كل منهما يعد منهما سببا مختلفا لطلب الاخلاء. م18-ج قانون 136 لسنة 81.

القاعدة

المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن قانون إيجار الأماكن بعد أن سلب المؤجر حقه فى طلب إخلاء المكان المؤجر بعد انتهاء مدة الأيجار الاتفاقية، مقررا مبدأ امتداد عقد الإيجار تلقائيا أجاز طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه بغير إذن كتابى صريح من المالك، مما يضحى معه الأصل فى ظل هذا القانون الأمر هو انفراد المستأجر - ومن يتبعه بالانتفاع بالمكان المؤجر - وعدم جواز تخليه عنه للغير كليا أو جزئيا واعتبار هذا التخلى بجميع صورة خروجا من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملا بحكم القانون يجيز للمؤجر طلب إخلائه إلا أن يكون قد حصل من المؤجر على إذن كتابى صريح يبيح له ذلك وإذ ما قصر المؤجر الإذن على التأجير من الباطن دون غيره من أوجه التخلى عن المكان المؤجر تعين الالتزام بحدود هذا الاذن ولا يكون للمحكمة المرفوع إليها الدعوى فى حالة مخالفة الحظر سلطة تقديرية فى الاخلاء متى ثبت أمامها مخالفة الشرط المانع دون حاجة للنص على هذا الشرط فى العقد لتعلق أحكامه بالنظام العام وإذ كان التنازل عن الإيجار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو عقد ينقل المستأجر بمقتضاه جميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى المتعاقد معه أى المتنازل إليه الذى يحل محله فيها، كما أن الترك - وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة هو تخلى المستأجر عن العين المؤجرة بنية عدم الإقامة فيها دون اتفاق مع الغير أو تعاقد بشأن الانتفاع بالعين، فإن مؤدى ذلك اختلاف واقعة التنازل عن الإيجار عن واقعة الترك، ولما كان سبب الدعوى هو الواقعة التى يستمد منها المدعى الحق فى طلبه، ومن ثم فإن كلا منهما يعد سببا مختلفا لطلب الإخلاء وهو ما حرص المشرع على إبرازه بما نص عليه فى المادة 18-ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 المقابلة للمادة 31-ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 من اعتبار كل منهما سببا مستقلا للإخلاء.

جلسة الأربعاء 19 يناير سنة 2000

الطعن رقم 2135 لسنة 68 ق

ملخص القاعدة

عقد الايجار. الشرط المانع من التأجير من الباطن. او التنازل او الترك. ما لا يعتبر اخلالا به. ادخال شركاء مع المستأجر فى استغلال المحل او ان يعهد الى غيره فى إدارته. اعتباره عقد شركة او عقد ادارة واستغلال.

القاعدة

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن للمستأجر أن يدخل معه شركاء فى استغلال العين المؤجرة أو أن يعهد إلى غيره بإدارة المحل المؤجر، دون أن يكون فى مثل هذه المصروفات إخلال بالشرط المانع من التأجير من الباطن، إذ يعتبر العقد فى هذه الحالة عقد شركة أو عقد إدارة واستغلال لا تأجيرا من الباطن أو نزولا عن الإيجار أو تركا للعين المؤجرة.