المساكنة . مصدرها .

المساكنة . مصدرها .

 

ما تعارف عليه المستأجرون والمالكون من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد عند تعدد المستأجرين متى انصرفت نيتهم لإحداث الأثر القانونى للعقد في حقهم.    

 

المقرر - في قضاء محكمة النقض – أنه لما كانت قواعد المساكنة قد تقررت خروجاً على نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون في استمرار واضطراد فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوقه ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين .

 

(الطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17)

بيع المطعون ضده الأول المالك على الشيوع لجزء مفرز من العقار الشائع دون إثبات انتهاء حالة الشيوع أو إجازة الطاعنات

بيع المطعون ضده الأول المالك على الشيوع لجزء مفرز من العقار الشائع دون إثبات انتهاء حالة الشيوع أو إجازة الطاعنات . اعتباره فى حكم التصرف فى قدر شائع بالنسبة لهن . أثره .

 

عدم حلول المستأجر محلهن فى الإجارة الصادرة عن هذا الجزء . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضائه برفض دعواهن بالإخلاء للتنازل عن العين المؤجرة تأسيساً على اتحاد ذمة المطعون ضده الأول كمستأجر ومالك على الشيوع . خطأ . علة ذلك . 

 

إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول شقيق الطاعنات وهم جميعاً من بين ورثة المرحوم / ...... المالك الأصلى للعقار الكائن به عين النزاع وأن المطعون ضده الأول يمتلك حصة بالمشاع في كامل أرض وبناء العقار الكائن به عين النزاع وقد قام باستئجار الشقة محل النزاع من باقى الورثة بموجب عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/2/1993 والذى يبقى قائماً ونافذاً قبله وبذات شروطه بيد أنه قام ببيعها مفرزة للمطعون ضده الثانى بالعقد المؤرخ 23/11/1998 ولم يثبت أنه اختص بتلك الحصة بانتهاء حالة الشيوع بموجب أى نوع من أنوع قسمة المال الشائع فيما بينه وبين الطاعنات أو إجازتهن لهذا التخصيص فلا ينفذ هذا البيع في حقهن فيما يتعلق بحصتهن في الشيوع في تلك العين المؤجرة ، ومن ثم يصبح البائع - المطعون ضده الأول - وكأنه تصرف في قدر شائع فلا يحل محلهن في تلك الإجارة النافذة قبل طرفيها حال صدور عقد بيعه العين المؤجر للمطعون ضده الثانى ، وإذ كان ذلك البيع لم يشمل كامل المال الشائع فلا يتحقق به اتحاد الذمة ويبقى عقد الإيجار سند الدعوى صحيحاً نافذاً في حق المستأجر الأصلى وبشروطه التى لا يحق له التحلل منها ويحق للطاعنات طلب إخلاء العين المؤجرة إذا ما توفر سبب من أسباب الإخلاء المنصوص عليها حصراً في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواهن بإخلاء العين المؤجرة لتنازل المستأجر الأصلى عنها للمطعون ضده الثانى بدون إذن منهن تأسيساً على انقضاء عقد الإيجار باتحاد ذمة المطعون ضده الأول إذ اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر باعتباره أحد الشركاء على الشيوع وله الحق في بيع جزء مفرز بقدر حصته في المال الشائع فإنه يكون معيباً .

 

(الطعن رقم 2669 لسنة 71 جلسة 2014/04/27)

 

الترخيص للمستأجر الأصلى ( مورث المطعون ضدهم ) بتأجير بعض وحدات العين من الباطن مقابل أجرة إضافية . أثره .

الترخيص للمستأجر الأصلى ( مورث المطعون ضدهم ) بتأجير بعض وحدات العين من الباطن مقابل أجرة إضافية . أثره .

 

عدم جواز مطالبته أو ورثته الشركة الطاعنة ( المؤجرة ) بتخفيض الأجرة بعد إعادة استعمال العين إلى غرضها الأصلى والتنازل عن ميزة الإيجار من الباطن بالإرادة المنفردة . علة ذلك .

 

مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاءه بإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بالعقد . خطأ .     

 

إذ كان الثابت بأوراق الدعوى ودون منازعة من المطعون ضدهم أن مورثهم المستأجر الأصلى استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ 1/12/1965 لاستعمالها للسكنى وأنه في غضون عام 1986 أجر بعض حجراتها من الباطن مفروشة - وبموافقة الطاعنة - إلى شركة ...... للملاحة البحرية لاستعمالها كمكتب لها والتزم بسداد الأجرة والزيادة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نظير تلك الميزة المخولة له قانوناً حتى تاريخ وفاته في 7/9/1996 ومن ثم فلا يجوز له أو لورثته - بعد امتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهم - مطالبة الشركة الطاعنة بإنقاص الأجرة بحجة انتهاء عقد الإيجار المفروش وعودتهم إلى استعمال عين النزاع لغرض السكنى وتنازلهم عن ميزة التأجير من الباطن بالإرادة المنفردة دون موافقة من المؤجر الأصلى لعين التداعى بعد تعديل عقد الإيجار بين طرفيه لانطواء ذلك على التحلل من شروط هذا العقد وإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون بحسبان أن تلك الحقوق مستمدة من ذلك العقد وأحكام القانون ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى إلغاء الحكم الابتدائى وإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى ، فإنه يكون معيباً .

 

(الطعن رقم 1169 لسنة 69 جلسة 2014/04/27)

 

 

الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى.

الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى.

 

حق المؤجر فى تقاضى أجرة إضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلى .

 

لا يحق للمستأجر أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة . علة ذلك .   

 

المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية هو ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون 49 لسنة 1977 و 7 ، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وخولت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقاً لمعايير محددة وبالتالى يحق للمؤجر تقاضى هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة وليس له التحلل منها بإرادته المنفردة اعتباراً بأن من المقرر في العقود التبادلية - ومنها عقد الإيجار- أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإرادته المنفردة ومن ثم فإنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلى من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعاً لذلك لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون .

 

(الطعن رقم 1169 لسنة 69 جلسة 2014/04/27)

إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة . لازمه .

إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة . لازمه .

 

قيام الجهة القائمة بتلك الإجراءات بإخطار الملاك وذوى الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بعرض الكشوف المنصوص عليها بالمادة 7 من ق 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة بخطابات موصى عليها مصحوبة بعلم الوصول .

 

اعتباره علماً حقيقياً بالإخطار .

 

عرض تلك الكشوف لمدة شهر فى مقر مديرية المساحة أو الإدارة التابعة لها بعاصمة المحافظة الواقع فى دائرتها العقار ، وفى مقر العمدة وفى مقر الوحدة المحلية .

 

اعتباره علماً حكمياً بها . مقصوده .

 

حماية المصالح الخاصة للملاك وأصحاب الحقوق فى العقارات المنزوع ملكيتها للمنفعة العامة وضمان تعويضهم عنها تعويضاً عادلاً . مؤداه . انفتاح ميعاد الطعن فى تقدير التعويض الوارد بتلك الكشوف . شرطه . التزام الجهة القائمة على نزع الملكية بالإجراءات المذكورة . مخالفة ذلك . أثره . عدم انفتاح ميعاد الطعن . العلم بأية طريقة أخرى ولو كانت قاطعة . لا أثر له . علة ذلك .

 

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة السابعة من القانون رقم 10 لسنة 1990 بشان نزع ملكية العقارات للنفعة العامة على أن " تعد الجهة القائمة على نزع الملكية بعد إيداع مبلغ التعويض المنصوص عليه في المادة السابقة كشوفاً من واقع عملية الحصر والتحديد المنصوص عليها في المادة (5) من هذا القانون تبين فيها العقارات والمنشآت التى تم حصرها ومساحتها وموقعها وأسماء ملاكها وأصحاب الحقوق فيها ومحال إقامتهم والتعويضات التى قدرتها اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة , وتعرض هذه الكشوف مرفقاً بها خرائط تبين موقع هذه الممتلكات في المقر الرئيسى لهذه الجهة وفى مقر مديرية المساحة أو الإدارة التابعة لها بعاصمة المحافظة الواقع في دائرتها العقار , وفى مقر العمدة وفى مقر الوحدة المحلية لمدة شهر , ويخطر الملاك وذوى الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بهذا العرض بكتاب موصى عليه بعلم الوصول , ويسبق هذا العرض بمدة أسبوع في إعلان الوقائع المصرية – ملحق الجريدة الرسمية – وفى جريدتين يوميتين واسعتى الانتشار , يشمل بيان المشروع والمواعيد المحددة لعرض الكشوف والخرائط في الأماكن المذكورة ... " وفى المادة التاسعة من نفس القانون على انه " لكل من الجهة طالبة نزع الملكية وذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق خلال أربعة ِأشهر من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة (7) من هذا القانون الحق في الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض .... " تدل على أن المشرع قد وضع القواعد والضوابط التى تكفل حماية حقوق الملاك وذوى الشأن في العقارات المنزوع ملكيتها للمنفعة العامة وضمان تعويضهم عنها تعويضاً عادلاً , وفى سبيل ذلك أناط بالجهة القائمة على نزع الملكية إعداد كشوف تشتمل على البيانات المتعلقة بالعقارات المنزوع ملكيتها مع خرائط تبين موقعها والتعويضات المقدرة , ورسم طريقة إعلان الملاك وذوى الشأن بها تكشف عن حرص المشرع على ضمان علمهم بما حوته تلك الكشوف حتى يتسنى لهم اتخاذ ما يرونه بشأنها سواء كان هذا العلم حكميا بعرض الكشوف لمدة شهر في الاماكن المذكورة بالمادة السابعة سالفة البيان وبما أوجبه من أن يسبق العرض بمدة أسبوع على الأقل الإعلان في ملحق الجريدة الرسمية وفى جريدتين يوميتين واسعتى الانتشار عن المواعيد المحددة للعرض أو كان هذا العلم حقيقياً بإخطار الملاك وذوى الشأن بالعرض بخطاب موصى عليه بعلم الوصول ، وجعل المشرع من انتهاء مدة الشهر المحددة لعرض الكشوف والخرائط في الأماكن سالفة الذكر بداية لسريان ميعاد الطعن في تقدير التعويض الوارد بها , مما مقتضاه أن هذا الميعاد لا ينفتح إلا إذا اتبعت الجهة القائمة على نزع الملكية الإجراءات سالفة البيان المحددة في القانون والتى إرتأى المشرع أن هذه الإجراءات تكمل بعضها بعضا في توفير العلم للملاك وذوى الشأن بالمواعيد المحددة لعرض الكشوف وبطاقة البيانات الواردة بها علماً كاملاً , فإن لم تلتزم هذه الإجراءات فإن ميعاد الطعن لا ينفتح ولا يغنى عن ذلك علم الملاك وذوى الشأن بأية طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .

 

(الطعن رقم 6596 لسنة 74 جلسة 2014/05/05)

أسباب الحكم

أسباب الحكم .

 

وجوب اشتمالها على بيان مصدر ما ثبت صحته وتأكد صدقه من وقائع الدعوى ولإفصاحها بجلاء عن الأدلة التى اعتمد عليها فى القول بثبوت أو نفى أى من هذه الوقائع وعن فحوى الأدلة ووجه الاستدلال بها . علة ذلك .

 

إعمال محكمة النقض رقابتها على سداد الحكم والاستيثاق من الأسباب التى أقام عليها قضاءه سائغة لها أصل ثابت فى الأوراق وتتفق مع النتيجة التى انتهى إليها .  

 

المقرر في قضاء محكمة النقض أن أسباب الحكم يجب أن تشتمل على بيان مصدر ما ثبتت صحته وتأكد صدقه من وقائع الدعوى ، وتفصح بجلاء لا غموض فيه عن الأدلة التى اعتمد عليها في القول بثبوت أو نفى أى من هذه الوقائع ، وعن فحوى تلك الأدلة ووجه الاستدلال بها حتى يتسنى لمحكمة النقض أن تعمل رقابتها على سداد الحكم ، والاستيثاق من أن الأسباب التى أقام قضاءه عليها جاءت سائغة لها أصل ثابت بالأوراق وتتفق مع النتيجة التى انتهى إليها .

 

(الطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 2014/05/11)

 

 

قفل الحساب الجارى . يكون بانتهاء العمليات المتبادلة بين العميل والبنك وعدم الاستمرار فيها .

قفل الحساب الجارى . يكون بانتهاء العمليات المتبادلة بين العميل والبنك وعدم الاستمرار فيها .

 

لمحكمة الموضوع سلطة استخلاص ذلك من ظروف الدعوى وملابساتها . أثره .

 

سريان الفوائد القانونية على رصيده ما دام العقد خلا من الاتفاق على سريان الفوائد الاتفاقية . مثال .     

 

وحيث إنه عن موضوع الدعويين الأصلية والفرعية فإنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن العلاقة بين البنوك وعملائها تخضع بحسب الأصل لمبدأ سلطان الإرادة ، وأن الحساب الجارى ينتهى بانتهاء العمليات المتبادلة بين العميل والبنك وعدم الاستمرار فيها ، وفقاً لما تستخلصه محكمة الموضوع من ظروف الدعوى وملابساتها إلا أن المشرع قد جعل العبرة بقفل الحساب أى منع دخول مدفوعات جديدة فيه ، إذ أكد رضائية عقد الحساب الجارى فأجاز قفله باتفاق طرفيه ولو كان محدد المدة وبإرادة أى منهما إذا لم تحدد له مدة على نحو ما ورد بنص المادة 369/1 ، 2 من قانون التجارة ورتب على قفل الحساب تصفيته ووقوع المقاصة العامة فوراً لمرة واحدة وتلقائياً بين مفرداته الموجودة في جانبيه ويستخلص من هذه المقاصة رصيد وحيد هو الذى يحل محل جميع حقوق كل من الطرفين في مواجهة الآخر ويعتبر الرصيد مستحقاً بأكمله بمجرد قفل الحساب وتسويته ويصبح هذا الرصيد ديناً عادياً محدد المقدار وحال الأداء ، ولا يغير من قفل الحساب الجارى الاتفاق على جدولة الدين المستحق على أقساط وإضافة فائدة بسيطة إليه مادام قد خلا الاتفاق من تبادل المدفوعات بين الطرفين . وتسرى على هذا الرصيد الفوائد القانونية لا الاتفاقية مادام العقد قد خلا من الاتفاق على سريانها بعد قفل الحساب ومن ثم وجب التوقف عن حساب الفوائد بالسعر المتفق عليه لتشغيل الحساب الذى لم يعد يعمل وأصبحت علاقة الطرفين خاضعة للقواعد العامة وهى علاقة دائن بمدين تحكمها قواعد القانون المدنى وهذه العلاقة الجديدة تحل محل العلاقة السابقة مما يترتب عليه أنه لا يجوز معه وفقاً للمادة 232 من القانون المدنى تقاضى فوائد مركبة عن هذا الدين لأن تحديد الحد الأقصى للفوائد من القواعد الآمرة التى لا يصح الاتفاق على مخالفتها ، كما أنه لا يجوز تقاضى عمولات لا تقابلها خدمات فعلية من البنك لكون قفل الحساب الجارى يضع حداً لتقديم الخدمات المصرفية . لما كان ذلك ، وكان الخبير الذى ندبته هذه المحكمة قد خلص في تقريره - الذى تطمئن إليه المحكمة لسلامة الأسس التى قام عليها وتأخذ به محمولاً على أسبابه - إلى أن حساب الشركة الطاعنة قد استمر تبادل المدفوعات من بداية نشأة المديونية في 18 من مايو سنة 1997 وحتى تاريخ آخر حركة سداد في 2 من إبريل سنة 2001 حيث قامت الشركة الطاعنة بسحب خمسة شيكات على الحساب بإجمالى مبلغ 1458000 جنيه وقبل المصرف خصمها على حساب الطاعنة بشروط عقد التسهيلات المنتهى وقامت الطاعنة بسداد مبلغ 1468336.95 جنيهاً خلال الفترة كان آخرها بمبلغ ألفى جنيه في 2 من إبريل سنة 2001 فيكون الرصيد قد أصبح مقفلاً في هذا التاريخ الأخير وقد بلغ الرصيد المدين فيه مبلغ 6904.87 جنيهاً .

 

وأصبح بعد ذلك ديناً عادياً فتسرى عليه فائدة قانونية بنسبة 5% سنوياً والتى بلغت حتى تاريخ مطالبة البنك المطعون ضده مبلغ مقداره 7869.32 جنيهاً في 30 من إبريل سنة 2003 وما يستجد بعد ذلك من فوائد بنسبة 5% سنوياً والمصروفات وحتى تمام السداد من ثم فإن المحكمة تقضى في الدعوى الفرعية بإلزام الطاعنة بأن تؤدى للمطعون ضده المبلغ سالف البيان . وأما عن تمسك المطعون ضده بصفته بمذكرات دفاعه بأن المديونية هى مبلغ 82677.40 جنيهاً وفق إقرار الطاعنة والمصادقة المقدمة منها للمطعون ضده وذلك في فبراير سنة 2000 ، فإنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها واستظهار نية طرفيها بما تراه أوفى بمقصودها ما دامت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة وطالما لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الظاهر لعباراتها ، وكذلك تقدير الأدلة والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه واطراح ما عداه . لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن مضمون الورقة المقدمة من المطعون ضده أن الطاعنة أرسلت له ذلك الخطاب تود فيه أن تستعرض حجم المعاملات خلال الفترة من مايو سنة 1997 حتى نوفمبر سنة 1999 وأنها طلبت في ذلك الخطاب خصم جميع الفوائد المحتسبة والناتجة عن التأخير وكذا احتساب الفوائد المدينة بعائد سنوى 10% وبعد الخصم يتم سداد الرصيد المدين فوراً وهو ما تستخلص معه المحكمة أن ذلك لا يعد إقراراً بالدين بل هو في حقيقته طلب لرفع الفوائد ومجادلة في تحديد قفل الحساب مما تنتهى معه المحكمة لعدم صحتها كإقرار بالدين أو مصادقة عليه وتلتفت المحكمة عن هذا الخطاب وترفض ذلك الطلب .

 

(الطعن رقم 1340 لسنة 81 جلسة 2014/03/25)